Proprietà e diritti reali

Installazione di sbarre automatiche a chiusura dell’area scoperta condominiale. Un nuovo interessante caso

Venerdì 10 Maggio 2013

La vicenda, della quale si è occupato l’avv. Giuseppe Cudini, ha visto coinvolto un Condominio di Lignano Sabbiadoro, cliente dello Studio, sulla cui proprietà esiste un’ampia area scoperta di pertinenza destinata al transito pedonale e carraio ed al parcheggio delle autovetture dei condomini.

Poiché nell’area anzidetta erano soliti parcheggiare, soprattutto durante la stagione turistica, i clienti dei negozi situati al piano terra ed anche gli estranei (di fatto impedendo ai condomini di esercitare il loro diritto di comproprietà) alcuni anni fa l’assemblea aveva deciso di chiudere gli accessi al parcheggio con sbarre automatiche.

La società immobiliare proprietaria di uno dei negozi, concesso in locazione a terzi, aveva impugnato quella delibera sostenendone l’illegittimità. Il Tribunale di Udine Sezione Distaccata di Palmanova le aveva dato torto accogliendo, invece, la tesi del Condominio che si era difeso sostenendo che il singolo condomino non può pretendere che il suo diritto di utilizzare l’area comune comprenda anche quello di consentirne l’utilizzo a terzi (i clienti del negozio), posto che la libera sosta lasciata a questi ultimi di fatto avrebbe impedito ai proprietari di regolare il meccanismo di accesso all’area. Aveva, altresì, affermato il Tribunale in quella decisione che, anche in considerazione del fatto che i parcheggi erano in numero insufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i proprietari, la sosta di terzi avrebbe pregiudicato il diritto degli altri partecipanti alla comunione di fare analogo uso dell’area comune.

Ottenuta la sentenza favorevole, l’assemblea del Condominio, che per “quieto vivere” aveva in precedenza dato esecuzione solo parziale alla delibera, installando le sbarre automatiche in modo da consentire la sosta libera in alcuni stalli di fronte all’esercizio commerciale, ha deliberato di riposizionare quelle sbarre e di chiudere tutto lo scoperto condominiale.

E’ a quel punto nuovamente insorta la società proprietaria del negozio lamentando che la delibera rappresentava una lesione del possesso, sino ad allora da lei esercitato anche tramite i suoi inquilini, di una servitù industriale avente ad oggetto il libero accesso da parte dei clienti del negozio all’area scoperta antistante.

Il Tribunale di Udine, avanti il quale si è svolto il nuovo giudizio, ha rigettato il ricorso, ancora una volta accogliendo la tesi difensiva del Condominio.

Queste le motivazioni:

1. La sentenza della Sezione Distaccata di Palmanova aveva acquisito efficacia di giudicato (“c.d. “sostanziale”) anche in ordine alle motivazioni per le quali la domanda di annullamento della delibera assembleare era stata respinta.

2. In particolare, l’esistenza di una servitù industriale di transito e parcheggio a favore di terzi (clienti del negozio ed estranei) era smentita da quella decisione che aveva riconosciuto ai soli condomini il diritto di godimento dell’area in questione, sicchè la medesima questione non poteva essere riproposta nel nuovo giudizio.

3. Il fatto, tuttavia, che il nuovo giudizio avesse ad oggetto la tutela del possesso non impediva una autonoma valutazione che prescindeva dall’accertamento del diritto sotto il profilo “petitorio”.

4. Ebbene, nel caso di specie la condotta del Condominio doveva essere ritenuta priva dell’animus turbandi, vale a dire dell’elemento soggettivo che costituisce il presupposto dell’accoglimento dell’azione di manutenzione. Sotto questo profilo, il Tribunale ha ritenuto insussistente il dolo o quantomeno la colpa necessari per integrare l’illecito lamentato, posto che il Condominio, forte della sentenza che aveva riconosciuto il suo diritto di chiudere l’intera area scoperta di pertinenza e, nel contempo, che aveva negato l’esistenza di diritti esclusivi in capo alla società proprietaria del negozio, era legittimato a dare completa attuazione alla delibera anche privando l’esercizio commerciale dei pochi stalli sino a quel momento lasciati liberi.