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Condominio: finalmente si cambia !

Mercoledì 21 Novembre 2012
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Il Parlamento ha definitivamente approvato la riforma del condominio. Il 20 novembre 2012, la Commissione Giustizia del Senato, in sede deliberante, ha varato il disegno di legge che prevede una radicale modifica delle regole che dal 1942 disciplinano il funzionamento del condominio di edifici. Le modifiche recepiscono decenni di pronunce della Corte di Cassazione e di elaborazione dottrinale in materia.

L’art. 1 del testo approvato dal Senato riscrive l’articolo 1117 del Codice Civile in particolare fornendo un elenco più dettagliato delle parti comuni dell’edificio. La norma, pur non esaurendo del tutto le fattispecie, vista la varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, costituisce un'importante novità che tiene conto della pluriennale elaborazione giurisprudenziale.

Con l’art. 2 si introduce il nuovo art. 1117-bis del Codice Civile, norma aperta con la quale viene ampliata la nozione di condominio, per includere espressamente anche i cosiddetti condomini orizzontali (ad esempio, le ville a schiera), i villaggi residenziali e i «supercondomini» o condomini complessi. Il successivo art. 1117-ter prevede che, con maggioranza che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, si possa modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, mentre l’art.1117-quater introduce strumenti di tutela della destinazione d’uso in caso di attività dei condomini difformi alle stesse.

L’art. 3 riscrive l’articolo 1118 c.c. e disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare, prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo di parti comuni come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto medesimo né aggravi di spesa per gli altri condomini.

L’art. 1122 c.c., introdotto dall’articolo 6 del disegno di legge, sancisce il divierto per i condomini di eseguire opere o fare modifiche ovvero variare la destinazione d’uso delle parti di proprietà esclisiva o in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive degli altri condomini oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Gli articoli 9 e 10 disciplinano la figura dell’amministratore e stabiliscono le regole per la sua nomina, revoca e i suoi obblighi. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le sue responsabilità ed i casi in cui è ammessa la revoca del mandato.

Altre novità riguardano la durata della carica di amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti (tra cui la mancata apertura del conto corrente bancario che diviene obbligatorio).

Volontà del legislatore è quella di definire un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che da un lato ruolo e funzioni dell’amministratore ne siano rafforzati e dall'altro i condomini possano agevolmente controllare l’operato dell’amministratore stesso, anche a mezzo del consiglio di condominio, al quale sono destinate funzioni consultive e di controllo.

All’art. 14, comma 3, risultano altresì mutati i modi di costituzione dell'assemblea ed i quorum deliberativi. Ciò consente un più agevole funzionamento di tale organo. Il successivo articolo 15 disciplina le regole che consentono l’impugnazione delle deliberazioni assembleari.

Un suo particolare rilievo ha anche l'articolo 16 col quale si stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

Ulteriori novità riguardano le disposizioni di attuazione del codice civile, in materia di riscossione dei contributi condominiali (articolo 18), di convocazione dell’assemblea (articolo 20), di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 21), di revisione delle tabelle millesimali (articoli 22-23).

Le nuove disposizioni di legge entreranno in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale. Cliccando sul sottostante link è possibile scaricare il testo defintivo della riforma (le norme approvate destinate ad entrare in vigore sono quelle della colonna di destra).